A felszámolási eljárás 2012-ben hatályba lépett, zálogjog érvényesítésére vonatkozó új szabályai, különös tekintettel a zálogjoggal terhelt ingatlanok átvételére, a zálogjoggal biztosított követelések engedményezésére és beszámítására

Dr. Bartal Tamás:

A felszámolási eljárás 2012-ben hatályba lépett, zálogjog érvényesítésére vonatkozó új szabályai, különös tekintettel a zálogjoggal terhelt ingatlanok átvételére, a zálogjoggal biztosított követelések engedményezésére és beszámítására

Jogi alaplap 2014/3

Amennyiben az adós tartozását nem fizeti meg, a részére kölcsönt vagy hitelt nyújtó hitelintézet kénytelen az adós ellen behajtási eljárást indítani vagy az adós ellen már megindult behajtási eljárásba bekapcsolódni. A felszámolási eljárás – a bírósági végrehajtási eljárás mellett – az egyik legjelentősebb behajtási eljárásnak számít. Az adós vagyontárgyai közül általában az ingatlanok képviselnek számottevő értéket, így a hitelintézet szempontjából az ingatlanra vezetett felszámolás speciális szabályai különös jelentőséggel bírnak.

I. Az új szabályozás

A csődeljárásról és a felszámolási eljárásról szóló 1991. évi XLIX. törvény (a továbbiakban: Csődtv.), a gazdasági társaságokról szóló 2006. évi IV. törvény, a cégnyilvánosságról, a bírósági cégeljárásról és a végelszámolásról szóló 2006. évi V. törvény, továbbá az ezekkel összefüggő egyes törvények módosításáról szóló 2011. évi CXCVII. törvény (a továbbiakban: 2011. évi Módtv.) újraszabályozta az adós vagyonának értékesítésére vonatkozó szabályokat 2012. március 1-jei hatállyal.

A Csődtv. kiegészült a 49/E-F. §-okkal, amelyek – a bírósági végrehajtási eljárás mintájára  – elektronikus értékesítési rendszer (EÉR) bevezetését írják elő az erre vonatkozó Kormányrendelet hatályba lépését követően, az abban megjelölt időponttól kezdve.

II. A zálogtárgy átvétele

Az értékesítés általános szabályai lényegében nem változtak, ahhoz a 2011. évi CXCVII. törvény csak pontosításokat, kiegészítéseket fűzött.

A felszámoló az adós vagyontárgyait nyilvánosan értékesíti a forgalomban elérhető legmagasabb áron. Az értékesítésnek továbbra is két formája maradt: pályázat vagy árverés. A 2011. évi Módtv. a 49/D. § rendelkezéseit nem érintette, így az adós vagyonának sikeres értékesítése esetére a jelzálogjog útján való kielégítésre vonatkozóan meghatározott szabályok külön elemzést nem igényelnek.

Sikertelen árverés és pályázat esetén is lehetőség van a zálogtárgy jelzálogjogosult hitelező által történő átvételére.

A nyilvános pályázathoz kapcsolódóan a 49/A. § (5) bekezdése határozza meg az átvétel szabályait:

„49/A. § (5) A (4) bekezdésben foglaltakat követő újabb sikertelen pályázat esetén – a hitelezői választmány [választmány hiányában az annak létrehozására az 5/A. § (4) bekezdése szerint jogosult hitelezők] egyetértésével – a felszámoló a pályázat harmadik megismétlése helyett a vagyontárgyat becsértéken az azt igénylő – a vagyontárgyra vonatkozóan zálogjoggal rendelkező – zálogjogosult hitelezőnek értékesíti oly módon, hogy több igénylő esetén a Ptk. 256. § (1) bekezdésében meghatározott kielégítési sorrend irányadó. A tulajdont szerző zálogjogosult a szerződéskötést követő 15 munkanapon belül köteles megfizetni a felszámoló költségeit és díját, továbbá a vételár és a követelése közötti különbözetet. A felszámoló díjának mértékére, a díjból a Fővárosi Törvényszék Gazdasági Hivatala által vezetett számlára történő átutalásra, a díjból történő levonásnak a mértékére és annak elszámolására a 49/D. §-ban foglaltakat kell alkalmazni.”

Az árveréshez kapcsolódóan a 49/B. § (7) bekezdése határoz meg ezzel azonos szabályokat:

„49/A. §  (7) A (3) bekezdésben foglaltakat követő újabb sikertelen árverés esetén – a hitelezői választmány [választmány hiányában az annak létrehozására az 5/A. § (4) bekezdése szerint jogosult hitelezők] egyetértésével – a felszámoló az árverés harmadik megismétlése helyett a vagyontárgyat becsértéken az azt igénylő – a vagyontárgyra vonatkozóan zálogjoggal rendelkező – zálogjogosult hitelezőnek értékesíti oly módon, hogy több igénylő esetén a Ptk. 256. § (1) bekezdésében meghatározott kielégítési sorrend irányadó. A tulajdont szerző zálogjogosult a szerződéskötést követő 15 munkanapon belül köteles megfizetni a felszámoló költségeit és díját, továbbá a vételár és a követelése közötti különbözetet. A felszámoló díjának mértékére, a díjból a Fővárosi Törvényszék Gazdasági Hivatala által vezetett számlára történő átutalásra, a díjból történő levonásnak a mértékére és annak elszámolására a 49/D. §-ban foglaltakat kell alkalmazni.”

A zálogjogosult részére történő speciális értékesítési módnak – mind pályázat, mind árverés esetében – az alábbi általános feltételei vannak:

a) már volt két sikertelen értékesítési kísérlet;

b) szükség van hozzá a hitelezői választmány hozzájárulására, illetve annak hiányában be kell szerezni a választmány létrehozására jogosult hitelezők hozzájárulását (olyan arányban kell hozzájárulniuk, amilyen arányban egy választmányt létre lehet hozni) – a hitelezői képviselő hozzájárulása nem elegendő

c) a becsérték vonatkozásában nincs jogvita;

d) az értékesítendő vagyontárgyon fennálló zálogjog jogosultja igényelje azt, hogy a felszámoló neki adja el a vagyontárgyat;

e) ha több igénylő van, akkor a zálogjogok keletkezésének sorrendjében szerezhetnek tulajdont (tulajdoni hányadokat) a Ptk. 256. § (1) bekezdés szerint;

f) a szerződéskötést követő 15 napon belül kell az új tulajdonosnak megfizetni

– a felszámoló díját (becsértékből kiindulva megszerzett tulajdon alapján 5%),

– az értékesítéssel, őrzéssel, állagmegóvással kapcsolatos költségeket (49/D. §)

– a vételárból (becsérték) levont díj és költség, valamint a saját hitelezői igényének a leszámítása után még megmaradt különbözetet.

Az átvétel általános szabályait, a fenti bekezdéseket a 2011. évi Módtv. nem érintette, ám egyéb szabályok módosítására sor került, így érdemes megvizsgálni az alábbi kérdéseket:

– elővásárlási jog érvényesülése átvétel esetén, illetve

– beszámítás és zálogjoggal biztosított követelés engedményezése,

– mi történik akkor, ha a zálogtárgy átvételét nem az első, hanem pl. a második ranghelyű zálogjogosult kezdeményezi.

III. Elővásárlási jog

Kérdés, hogy érvényesül-e elővásárlási jog a nyilvános értékesítésen kívüli átvétel esetén a zálogjogosult átvételi lehetőségével szemben.

A 2011. évi Módtv. a felszámolás alatt álló cég vagyonának értékesítése során érvényesülő elővásárlási jog speciális szabályait meghatározó 49/C. §-t teljesen újra szabályozta az alábbiak szerint.

„49/C. § (1) A természetvédelmi oltalom alatt álló területek esetén az államot jogszabály alapján megillető elővásárlási jog a védett természeti területek természetvédelmi kezeléséért felelős szervet, műemlékek értékesítése esetén pedig a kulturális javakkal kapcsolatos hatósági feladatokat ellátó hatóságot mindenki mást megelőzően illeti meg. Amennyiben az értékesítendő vagyon mindkét védettség alá esik, az elővásárlási jog gyakorlásának egymás közötti sorrendjére az említett szervek megállapodása irányadó.

(2) Ha az adós vagyonában olyan új építésű lakóingatlan van, amelynek ellenértékét a magánszemély vevő részben vagy egészben kiegyenlítette, de a tulajdonjog átruházására nem került sor a felszámolás elrendelése előtt, a vevőt az értékesítés során elővásárlási jog illeti meg.

(3) A jogszabály vagy szerződés alapján elővásárlásra jogosult jogát a nyilvános értékesítésen vagy azt követően a felszámoló felhívására gyakorolhatja oly módon, hogy a véglegesen kialakult vételár ismeretében nyilatkozik vételi szándékáról.”

Az átvétel kapcsán a (3) bekezdés az érdekes.

A 2012. március 1-jét megelőző szabályozásban „az elővásárlásra jogosult jogát a nyilvános értékesítésen gyakorolhatja” szöveg szerepelt, míg a jelenlegi szabályozás szerint „a jogszabály vagy szerződés alapján elővásárlásra jogosult jogát a nyilvános értékesítésen vagy azt követően a felszámoló felhívására gyakorolhatja”.

Két szembetűnő változás figyelhető meg:

– a jogszabály egyértelműsíti, hogy elővásárlási joggal a törvényen és a szerződésen alapuló elővásárlási jog jogosultja egyaránt élhet, továbbá

– az elővásárlási jogot már nem csak a nyilvános értékesítésen, hanem azt követően is lehet gyakorolni.

Juhász László a következőket állapítja meg: „az elővásárlási jog általános szabályait felszámolási eljárás esetében is alkalmazni kell, ha nincs ellentétes, speciális szabály a Cstv.-ben, a speciális szabályok viszont megelőzik az általános szabályok alkalmazhatóságát” [1].

Kérdés, hogy érvényesül-e speciális szabály a zálogjogosult általi átvétel esetén az elővásárlási jog vonatkozásában?

Egyértelmű jogszabályi iránymutatás hiányban kétféle értelmezés lehetséges.

(Korábban ez a kérdés azért nem okozott problémát, mert a 2012. március 1-jét megelőzően hatályos szabály csak a nyilvános értékesítésen tette lehetővé az elővásárlási jog alkalmazását, míg erre 2012. március 1-je óta a nyilvános értékesítést követően is lehetőség van. A kérdés eldöntése lényegében azon múlik, hogyan értelmezzük a „követően” szócskát.)

1. A tágabb értelmezés szerint a zálogtárgy zálogjogosulti átvétele esetén az lenne a speciális szabály, ha a Csődtv. a 49/a. § (5) bekezdése és a 49/B. § (7) bekezdése kapcsán kifejezetten kizárná az elővásárlási jog érvényesítését.

A 49/§. (5) bekezdés és a 49/B. § (7) bekezdés szerint ugyanis

– a zálogjogosult általi átvétel értékesítésnek minősül („a felszámoló …  a vagyontárgyat becsértéken az azt igénylő … zálogjogosult hitelezőnek értékesíti”), valamint

– ez az értékesítés a nyilvános értékesítést követően történik,

azaz ezen rendelkezéseknek a 49/C. § (3) bekezdésével való egybevetés útján levonható az a következtetés, hogy az elővásárlási jog jogosultja a zálogjogosult hitelezővel szemben is élhet elővásárlási jogával.

Ez az értelmezés tágabban értelmezi a „nyilvános értékesítést követően” szófordulatot és kiterjeszti a nyilvános értékesítést időben követő valamennyi értékesítésre, beleeértve a zálogjogosult részére való értékesítést (átvételt) is.

2. A szűkebb értelmezés szerint a Csődtv. 49/C. § (3) bekezdésének új rendelkezése csak azon esetekre kívánta megadni az elővásárlásra jogosultnak a nyilatkozattételi kötelezettséget, amikor az elővásárlásra jogosult

– a nyilvános értékesítésen nem vett részt, így nyilvánvalóan nem is volt lehetősége az elővásárlási jog gyakorlásáról nyilatkozni

vagy

– részt vett ugyan a nyilvános értékesítésen, de nem kívánt azonnal nyilatkozatot tenni.

Ezen szűkebb értelmezés szerint tehát az elővásárlásra jogosult kizárólag a nyilvános értékesítésen tett vételi ajánlat tekintetében gyakorolhatja elővásárlási jogát, későbbi vételi ajánlatok (így a zálogjogosult által a nyilvános értékesítés meghiúsulását követően tett ajánlat) esetében nem.

Sajnos a Csődtv. 49/C. §-ának új változata az elővásárlási jog gyakorlásának pontos feltételeit, a felszámoló eljárásának körülményeit (pl. a felszámoló mely esetekben, mennyi időn belül köteles felhívni nyilatkozattételre az elővásárlásra jogosultat, az elővásárlásra jogosultat milyen határidőben jogosult elfogadni a vételi ajánlatot stb.) nem írja körül, így a két értelmezés közötti egyértelmű választás jelenleg nem lehetséges. A joggyakorlat azonban bizonyára választ fog adni erre a kérdésre.

IV. Beszámítás, engedményezés

1. Beszámítás szabályai általában

A beszámítás lehetősége a Csődtv.-ben a Ptk.-hoz képest korlátozottan érvényesül. Ennek oka, hogy a beszámítás erejéig a követelések megszűnnek, és a beszámításra jogosult hitelező (függetlenül attól, hogy zálogjogosult-e vagy sem) követelése kielégítésre kerül – a Csődtv.-ben meghatározott kielégítési sorrendet megelőzően. Ez tehát lényegében egy „szuperprioritást” jelent a beszámításra jogosult hitelező számára.

A fentiek miatt a Csődtv. 36. § (1) bekezdése alapján érvényesülnek bizonyos korlátok, vagyis:

a/ csak a felszámoló által elismertként nyilvántartásba vett követelés számítható be;

b/ a követelésre vonatkozóan a felszámolás kezdő időpontját – később keletkezett követelés esetében a keletkezését – követően ne kerüljön sor engedményezésre;

c/ bizonyos – egyébként a kielégítési sorrendben a Csődtv. 57. § (1) bek. h) pontja szerint sorolandó – hitelezők kizártak a beszámítás lehetőségéből (pl. az adós többségi befolyással rendelkező tagja).

 A Csődtv. általános szabálya szerint a felszámolás kezdő időpontja után történő engedményezés kizárja a hitelezőt a beszámítás lehetőségéből.

 2. Beszámítás az értékesítés során

 A felszámolás során történő értékesítés esetén az a főszabály, hogy a tulajdonjogot vagy más vagyoni értékű jogot szerző fél a nyilvános értékesítésen az adóssal szemben beszámítással nem élhet.[2]

A tilalmat azonban feloldja a Csődtv. 49/A. § (5) bekezdése és a 49/B.§ (7) bekezdése a zálogjogosult hitelező általi átvétel esetén, mint azt fent már láthattuk.

Pontosabban a jogszabály nem a beszámítást engedi meg átvétel esetén, hanem akként rendelkezik, hogy a zálogtárgy tulajdonjogát megszerző hitelezőnek a vételár és a követelésének összege közötti különbözetet kell megfizetnie.

 3. Az engedményezés és a zálogtárgy zálogjogosult általi átvételének viszonya

Felmerül a kérdés, hogy azzal, hogy a Csődtv. megengedi a kétszeri sikertelen árverés vagy pályázat esetén a zálogjogosult hitelező általi „beszámítást” a zálogtárgy vonatkozásában, egyúttal erre a „beszámításra” újra alkalmazandók lesznek-e a Csődtv. 36.§ (1) bekezdésben szereplő általános feltételek (különösen a követelést engedményezés útján megszerző zálogjogosult kizárása).

A kérdéssel explicite sem a Csődtv., sem a jogirodalom nem foglalkozik, és közzétett bírósági döntések sem születtek a témában.

a/ A szigorúbb jogértelmezés szerint a zálogtárgy zálogjogosult által történő átvétele esetén is teljes mértékben alkalmazni kell a Csődtv. 36.§ (1) bekezdését, mivel az a „felszámolás során” történő beszámításról szól. (A jogirodalomban ezt az érvelést támasztja alá azon álláspont[3], amely egyértelműen beszámításnak tekinti a zálogjogosulti átvétel során alkalmazandó elszámolási módszert, bár ennek részleteit nem fejti ki.)

Ezen szigorúbb értelmezés szerint nem számíthatja be a követelését az a zálogjogosult a vételárba.

b/ Vannak azonban az ennél megengedőbb jogértelmezés mellett szóló érvek.

– A Csődtv. 49/A.§ (5) bekezdése és a 49/B.§ (7) bekezdése egyáltalán nem használja a „beszámítás” kifejezést, hanem az átvevő zálogjogosult fizetési kötelezettségeit határozza meg. Ez arra utal, hogy az itt szereplő jogintézmény nem a Csődtv. 36.§ (1) bekezdés értelmében használt beszámítás, hanem inkább egyfajta elszámolási kötelezettség. Ezt erősíti, hogy a jogszabály szerint a zálogjogosultnak nem csak a vételár és a követelése közötti különbözetet, hanem a felszámolási költségeket is meg kell fizetnie, amit viszont nem a követeléséből vagy a vételárból kell levonnia, hanem attól függetlenül kell teljesítenie a felszámoló részére.

A jogirodalom sem tekinti egyértelműen beszámításnak a zálogjogosulti átvétel során alkalmazandó elszámolási kötelezettséget.

Juhász László szerint a 49/A. § (5) bekezdésében és a 49/B.§ (7) bekezdésében szereplő „rendelkezés feloldja az értékesítésen történő beszámítás tilalmát”, de nem állítja azt, hogy itt egyértelműen beszámítás történne.[4]

Csőke Andrea a zálogjogosulti átvétel kapcsán felteszi a kérdést: „Lehet-e zálogjoggal biztosított követeléseket összevásárolva ilyen módon beszámítani a követelést a vételárba? A törvény nem zárja ezt ki, itt nem is beszámításról beszél, ez csak egy bújtatott beszámítás.”[5]

A jogirodalom túlnyomó része tehát a zálogjogosulti átvétel kapcsán bújtatott beszámításról, a beszámításhoz hasonló jogintézményről beszél, s bár nem mondják ki, álláspontjukból következik, hogy a kétszeri sikertelen árverés vagy pályázat esetén a vételár beszámítás-szerű kiegyenlítésével kapcsolatban nem érvényesülnek a Csődtv. 36. § (1) bekezdésében a beszámításra vonatkozóan meghatározott általános korlátok.

– A megengedőbb értelmezés mellett szól az is, hogy a zálogtárgy zálogjogosult általi átvétele esetén már nem kell külön védelemben részesíteni a Csődtv. 36. § (1) bekezdésével célzott hitelezői érdekeket, hiszen ebben az esetben az értékesítés már kétszer is sikertelennek bizonyult, továbbá fontos garanciális szabályt jelent az, hogy a zálogjogosult csak a hitelezői választmány (vagy annak hiányában az annak létrehozására jogosult hitelezők) hozzájárulásával gyakorolhatja a zálogtárgy átvételének jogát. Egyébként a 49/A.§ (5) bekezdés és a 49/B.§ (7) bekezdés lényegesen később is került a Csődtv.-be, mint a beszámításra vonatkozó általános szabály, ezért könnyen lehet, hogy ez a gyakorlatban felmerült problémára reflektál.

A megengedőbb jogértelmezés szerint tehát a felszámolás után engedményezett követelések is levonhatóak az átvételi vételárból.

V. Speciális eset

Speciális eset, ha nem az első ranghelyű zálogjogosult akarja megvásárolni a zálogtárgyat, hanem pl. a második ranghelyű zálogjog jogosultja.

Erre az esetre a jogirodalomban található olyan vélemény, miszerint ”nem kizárt a második helyi zálogjogosult vásárlása sem, azonban ebben az esetben a költségeken és a felszámoló díján felül ki kell fizetnie az elsőhelyi zálogjogosult őt megelőző követelését, s csak ezt követően számíthatja be igényét”[6], ám a jogszabályból ez a következtetés nem vezethető le.

A Csődtv. rendelkezéseihez közelebb áll Juhász László jogértelmezése, miszerint „amennyiben az előrébb álló jogosult nem él a lehetőséggel, gyakorlatilag akár el is veszítheti a kedvező kielégítés jogát, ha egyéb zálogtárggyal nem volt biztosítva a követelése”[7]. Ennek a megállapításnak az az alapja, hogy a 49/D. § hiába biztosítaná a befolyt vételárat az első ranghelyi zálogjogosult hitelező számára, ha a második ranghelyű hitelező beszámítással veszi magához a zálogtárgyat, így a beszámítás erejéig tényleges fizetésre nem köteles, a felszámolási költségek pedig nem a zálogjogosultat illetik.

Néhány számtani példa a fentiek megvilágítására.

(Fontos előrebocsátani, hogy a beszámítás tekintetében nincs korlátozó szabály, tehát a teljes követelés beszámítására lehetőség van, akár a teljes becsérték tekintetében, az elvárás kizárólag a felszámolási költségek megtérítésére vonatkozik.)

„A” eset

Az „A” esetben a második ranghelyű hitelező követelése megegyezik a becsértékkel, így ő vételár-különbözetet nem köteles fizetni, csak a felszámolási költséget. Ezzel a második ranghelyű hitelező az ingatlan tulajdonjogát megszerzi. A második ranghelyű hitelező követelése tehát teljes egészében megtérül, az első ranghelyű hitelező azonban egyáltalán nem részesül a bevételből (hiszen ténylegesen nincs is a második ranghelyű hitelező által befizetendő árkülönbözet).

„B” eset

A „B” esetben a becsérték meghaladja a második ranghelyű hitelező követelését és ezzel egyenértékű beszámítási lehetőségét, így a második ranghelyű hitelező – a felszámolási költségen felül – az árkülönbözetet köteles megfizetni. A példában az árkülönbözet megegyezik az első ranghelyű hitelező követeléséve, így az első ranghelyű hitelező követelése is teljes egészében megtérül (ha a követelése nagyobb lenne a példában megjelölt 8 millió Ft-nál, követelése csak részben térülne meg).

 „C” eset

A „C” esetben a becsérték meghaladja az első és második ranghelyű hitelező együttes követelését, így az első és második ranghelyű hitelező követelése is teljes egészében megtérül, sőt az ezek után fennmaradó különbözet a kielégítési sorrendben hátrébb álló hitelezők között osztható fel a Csődtörvényben meghatározott kielégítési sorrendnek megfelelően.

[1] Juhász László: A magyar fizetésképtelenségi jog kézikönyve (Novotni Kiadó, 2012) II. kötet 909. oldal

• ← A refinanszírozás és a közvetítőn keresztül történő finanszírozás összehasonlító elemzése, különös tekintettel a felelősség, a kockázatok kérdéseire, továbbá a régi és az új Hpt. szerinti engedélyezés feltételeire
• A végrehajtási eljárás 2012-ben hatályba lépett, a zálogjog érvényesítésére vonatkozó új szabályai, különös tekintettel a zálogjoggal terhelt ingatlanok átvételére és a zálogjoggal biztosított követelések beszámítására →