A végrehajtási eljárás 2012-ben hatályba lépett, a zálogjog érvényesítésére vonatkozó új szabályai, különös tekintettel a zálogjoggal terhelt ingatlanok átvételére és a zálogjoggal biztosított követelések beszámítására

Dr. Bartal Tamás:

A végrehajtási eljárás 2012-ben hatályba lépett, a zálogjog érvényesítésére vonatkozó új szabályai, különös tekintettel a zálogjoggal terhelt ingatlanok átvételére és a zálogjoggal biztosított követelések beszámítására

Jogi alaplap 2014/3

Amennyiben az adós tartozását nem fizeti meg, a részére kölcsönt vagy hitelt nyújtó hitelintézet kénytelen az adós ellen behajtási eljárást indítani vagy az adós ellen már megindult behajtási eljárásba bekapcsolódni. A bírósági végrehajtási eljárás – a felszámolási eljárás mellett – az egyik legjelentősebb behajtási eljárásnak számít. Az adós vagyontárgyai közül általában az ingatlanok képviselnek számottevő értéket, így a hitelintézet szempontjából az ingatlan végrehajtás speciális szabályai különös jelentőséggel bírnak.

I. Az ingatlan végrehajtás 2012. szeptember 1-jétől hatályos általános szabályai

1. A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (a továbbiakban: Vht.) átfogó módosítása folytán ingatlanok esetében 2009. január 1-jétől megszűnt a nyilvános pályázat lehetősége és az egyetlen kényszer-értékesítési forma az árverés maradt. 2012. szeptember 1-jétől pedig megszűnt a szóbeli licitálással tartott árverés is, ettől az időponttól kezdve kizárólag elektronikus úton lehet ajánlatot tenni (elektronikus árverés). A jogalkotói szándék szerint az elektronikus árverés lehetővé teszi az árverések széles körű meghirdetését, továbbá kényelmes, gyors, költségkímélő és biztonságos módját kínálja a licitálásnak.

2. Az elektronikus árverési rendszer

Az elektronikus árverés lefolytatására egy informatikai keretrendszer: az ún. elektronikus árverési rendszer szolgál, melyet a Magyar Bírósági Végrehajtói Kamara működtet az elektronikus árverés informatikai alkalmazásának működtetésére vonatkozó részletes szabályokról szóló 27/2008. (XII. 10.) IRM rendelet és a bírósági végrehajtással kapcsolatos egyes rendeletek módosításáról szóló 28/2008. (XII. 10.) IRM rendelet alapján.

Az elektronikus árverési rendszer felhasználói a bírósági végrehajtók, akik az árveréseket meghirdetik, illetve az árverés iránt érdeklődők és ezen belül az árverezők. A rendszert a felhasználók az interneten keresztül érhetik el a Magyar Bírósági Végrehajtói Kamara által üzemeltetett honlapon: a www.mbvk.hu-n keresztül.

Az árverezők elektronikus nyilvántartásában azoknak az adatai szerepelnek, akik árverezőként kérik regisztráltatni magukat. Ez az adatbázis nem nyilvános, alapvetően arra szolgál, hogy az anonim módon vételi ajánlatot tevő személyét a végrehajtó a későbbiekben, az árverési jegyzőkönyv elkészítése céljából beazonosíthassa.

Az elektronikus árverési hirdetmények nyilvántartásában szerepelnek a meghirdetett árverések adatai, mely bárki által megtekinthető.

A licitnaplók az egyes árverési hirdetményekhez tartozó, az érvényes – tehát az elektronikus árverési rendszerben közzétett – vételi ajánlatokat tartalmazzák. A vételi ajánlatok az összegükkel, a közzétételük időpontjával és az árverező e célra kapott ún. árverezői egyedi azonosítójával szerepelnek a nyilvántartásban. A licitnapló megtekintésével lehet nyomon követni azt, hogy az adott árverésen milyen ajánlatokat tettek, és mi az aktuálisan legmagasabb összegű ajánlat, amelynél magasabb összegű ajánlatot kell tennie a következő licitálónak. A közzétett legutolsó – tehát legmagasabb összegű, érvényes – ajánlat adatait bárki megtekintheti.

3. Az elektronikus ingatlanárverés folyamata

Az ingatlanárveréseket a végrehajtó árverési hirdetménnyel tűzi ki, amely a kamara honlapján történő elektronikus közzététel mellett a bíróság, földhivatal, polgármesteri hivatal hirdetőtábláján is kifüggesztésre kerül.

Az árverés az árverési hirdetmény elektronikus árverési hirdetmények nyilvántartásában történő közzétételét követő 60. napnak a végrehajtó által meghatározott, 8 és 20 óra közé eső órájáig tart. Ha az árverés befejezését megelőző 5 percen belül újabb vételi ajánlat érkezik, az árverés időtartama ezen vételi ajánlattételtől számított 5 perccel automatikusan meghosszabbodik, az utolsó vételi ajánlat megtételét követő ötödik perc végéig.

Ingatlanra legalább a kikiáltási ár 50%-ának, lakóingatlan esetén 70%-ának megfelelő összeggel tehető érvényes vételi ajánlat.

Az lesz az árverési vevő, akinek a legmagasabb összegű az ajánlata az árverés befejezésének időpontjában. Az árverést követő 30. napig a hirdetmény még szerepel a nyilvántartásban, ezt követően a rendszer automatikusan törli azt.

Az árverésről a végrehajtó árverési jegyzőkönyvet készít, majd felhívja az árverési vevőt, hogy a jegyzőkönyv aláírása céljából a végrehajtó irodában a felhívás kézhezvételétől számított 15 napon belül jelenjen meg. Ha ezt elmulasztja, előlegét elveszti.

Ha valaki részt kíván venni az elektronikus árverési rendszerben árverezőként, akkor bármelyik önálló bírósági végrehajtói irodában be kell regisztrálnia magát az árverezők elektronikus nyilvántartásába, melyre a szükséges személyes adatok igazolása és ellenőrzése után, az elektronikus árverési rendszer felhasználói szabályzatának az elfogadásával, 6000 Ft eljárási díj megfizetésével kerülhet sor. A bejegyzés határozatlan időre szól, mely bármely önálló bírósági végrehajtó által meghirdetett árverésen való részvételre feljogosítja, feltéve, ha az árverező a licitálás előtt, a becsérték 10%-ának megfelelő árverési előleget az árverést tartó végrehajtónál letétbe helyezte vagy átutalta és azt, a végrehajtói letéti számlán jóváírták. Ez az összeg az árverés végeztével a vesztes vevők részére természetesen nyomban visszaadásra kerül. 

II. Az ingatlan átvétele a végrehajtást kérő által a végrehajtási eljárásban

A Vht. az ingatlanra vezetett végrehajtási eljárás során az ingatlan második árverésének sikertelensége esetére lehetőséget biztosít a végrehajtást kérőnek arra, hogy az ingatlant követelése fejében átvegye. Ez a lehetőség a régi és új szabályok szerint is biztosított a végrehajtást kérő számára.

A jelzálogjog jogosult hitelintézet szempontjából a Vht. azon rendelkezésének van különös jelentősége, mely szerint ha több végrehajtást kérő van, a végrehajtó megállapítja a Vht.-ben rögzített küszöbértéket meghaladó legmagasabb árajánlatot és az ingatlant az veheti át, aki a küszöbértéket meghaladó legmagasabb árajánlatot tette. A küszöbérték a régi és az új szabályozás szerint is alapesetben a becsérték 50%-a, ha pedig valamely speciális szabály szerint az ingatlanra nem lehet a becsérték 70%-ánál kisebb összegben licitálni, úgy a becsérték 70%-a. A végrehajtást kérő mellett a zálogjogosultként bekapcsolódó hitelezőre is kiterjed ez az eljárás, ugyanis a végrehajtási eljárásba bekapcsolódott zálogjogosultra a végrehajtást kérőre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni. (Vht. 114/A. § (10) bekezdése: „a végrehajtási eljárásba […] bekapcsolódó zálogjogosultra […] a jogosultat a végrehajtási eljárás során megillető jogok és kötelezettségek tekintetében a végrehajtást kérőre irányadó szabályokat kell alkalmazni.” Ezt a rendelkezést egyébként a Vht. átfogó módosítása nem érintette.)

A/ Szabályozás 2012. augusztus 31-ig

1. A követelés beszámítása

Az ingatlan végrehajtást kérő általi átvételekor a Vht. 158. § (3) bekezdése alapján „a becsérték felének, illetőleg az azt meghaladó átvételi árnak megfelelő összeget be kell számítani a végrehajtást kérő követelésébe”. „Ha a végrehajtást kérő követelésének összege nem éri el az ingatlan becsértékének felét, a különbözetet a végrehajtást kérő köteles az árverési vevőre nézve irányadó szabályok szerint befizetni” (Vht. 158. § (4) bekezdés). „Ha az árverésen a kikiáltási ár csak a becsérték 70%-ának megfelelő összegig szállítható le, az ingatlant ennél alacsonyabb összeg fejében nem lehet átvenni” (Vht. 158. § (5) bekezdés).

A régi szabályozás szerint az ingatlant átvevő végrehajtást kérő teljes követelése beszámítható volt az átvételi árba.

2. Árverési vétel hatálya

A Vht. 158. § (6) bekezdése értelmében az ingatlan végrehajtást kérő általi átvételének a jogkövetkezménye azonos az árverési vétel jogkövetkezményével, vagyis a Vht. 137. § (1) bekezdése alapján a végrehajtás alá vont ingatlant megszerző új tulajdonos tulajdonjogát csak a következő jogok terhelhetik:

a) a telki szolgalom,

b) a közérdekű használati jog,

c) az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett haszonélvezeti jog,

d) a törvényen alapuló haszonélvezeti jog akkor is, ha nincs az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezve.

Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett egyéb jogok, így a jelzálogjog is, törlésre kerülnek anélkül, hogy annak jogosultja kielégítést nyert volna.

3. Jogcímen alapuló átvételi sorrend

Ha több végrehajtást kérő van és a becsérték felének megfelelően vagy azt meghaladóan több azonos összegű árajánlatot tettek, a 158. § (2) alapján az átvételi jogosultság a 165. §-ban meghatározott sorrend szerint alakul. Ez azt jelenti, hogy ebben az esetben az a végrehajtást kérő szerzi meg az ingatlan tulajdonjogát, aki a Vht. 165. §-a által megállapított kielégítési sorrendben előrébb helyezkedik el.

A 165. § (1) bekezdése az alábbi sorrendet határozza meg:

a) gyermektartásdíj,

b) jogszabályon alapuló egyéb tartásdíj,

c) munkavállalói munkabér és a vele egy tekintet alá eső járandóság (65. és 66. §),

d) a büntető- és a büntetésvégrehajtási, valamint a szabálysértési eljárásban az adóssal szemben megállapított, az állam javára fizetendő összeg, a vagyonelkobzásból eredő követelés (a polgári jogi igény kivételével),

e) adó, társadalombiztosítási követelés és más köztartozás,

f) egyéb követelés,

g) a végrehajtási eljárásban kiszabott rendbírság.

A fentiekből kitűnik, hogy a zálogjogosult nem élvez a felszámolási eljáráshoz hasonló kielégítési elsőbbséget a végrehajtási eljárás során, így az ingatlan átvétele kapcsán sem, mert követelése az ún. „f” kategóriába tartozik.

A gyakorlatban jelentős problémát okozott, hogy mi történik akkor, ha a kielégítési sorrendben hátrább álló végrehajtást kérő magasabb vételi ajánlatot tesz a sorrendben előrébb állónál vagy a jelzálogjogosult hitelintézetnél

Példa

– ingatlan becsértéke: 20.000.000,- Ft

– ingatlan legalacsonyabb vételára: 14.000.000,- Ft

„A” eset

„B” eset

A fenti „A” példában a végrehajtói és bírói gyakorlat szerint a cég vehetné át az ingatlant, mivel ő tette a legmagasabb vételi ajánlatot, ha pedig mindannyian azonos ajánlatot tettek volna („B” eset), akkor a magánszemély vehetné át az ingatlan. Mivel az átvétel az árverés hatályával történik, a zálogjog és a végrehajtási jogok törlésre kerülnek mindenféle kielégítés nélkül. A lényeg, hogy a jelzálogjogosult bank mindkét esetben elesne az ingatlanból való megtérüléstől.

Ezt a jogértelemezést támasztja alá a Dunakeszi Városi Bíróság 1405-7. Vh. 353/2003/16. számú döntése is, melyet a bíróság a következőképpen indokolt: „A Vht. az ingatlanra vezetett végrehajtás általános és speciális szabályait ismeri. […] A speciális szabályozás megalkotásakor a jogalkotót nyilvánvalóan az a szándék vezette, hogy amennyiben az általános szabályok szerint az ingatlanra vezetett végrehajtás bármely oknál fogva eredménytelen, a végrehajtást kérő követelése egyéb módon kielégítést nyerjen. E speciális szabályok megalkotásával kivette tehát a jogalkotó a szabályozott eseteket az általános szabályok hatálya alól. Általános jogi alapelv a lex specialis derogat generali elve, azaz hogy a speciális szabály lerontja az általános érvényű szabályt.”

Ez volt a szabályozás ún. jogpolitikai indoka.

4. A jelzálogjog megszűnése a követelés megtérülése nélkül

A Vht. ismertetett rendelkezései lehetővé teszik, hogy a hitelintézet elveszítse fedezetét akkor, ha több végrehajtást kérő közül az egyik átveszi az ingatlant és ezzel a követelései (legalább részben) kielégítést nyernek, míg a zálogjogosult hitelező elveszti a fedezetét anélkül, hogy követelése kielégítést nyert volna.

A zálogjogosult hitelező a következő két esetben veszítheti el a fedezetét a követelése kielégítése nélkül:

a/ A végrehajtást kérők egymás árajánlatáról nem tudva, mintegy „vakon” teszik meg az árajánlatukat a végrehajtás alá vont ingatlan tekintetében, így a szerencsére bízva, hogy azzal meghaladják a többi végrehajtást kérő ajánlatának nagyságát.

Amennyiben valamely végrehajtást kérő – aki lehet egy nem zálogjogosult hitelező, vagy egy rangsorban hátrébb sorolt zálogjogosult hitelező is – akár csak minimálisan magasabb összegű árajánlatot tesz, az ingatlant ez a végrehajtást kérő veheti át.

b/ Ha több végrehajtást kérő azonos összegű árajánlatot tesz, a Vht. 165. §-ában meghatározott, a követelés jogcímén alapuló sorrend szerint az előnyösebben rangsorolt végrehajtást kérő veheti át az ingatlant. Amennyiben a zálogjogosult követelése nem a Vht. 165. § (1) a)-e) pontjaiban felsorolt jogcímek valamelyikén alapul, a zálogjogosult csak ezen követeléseket követő sorban, az f) pont (egyéb követelés) rangsorában nyerhet kielégítést.

Könnyen belátható, hogy a régi szabályozás meglehetősen előnytelen volt a jelzálogjogosult hitelezők számára, mert kiszámíthatatlanná, gyakran „szerencsejátékká” változtatta az ajánlattétel folyamatát.

A jogirodalom[1] szerint egyébként az önálló bírósági végrehajtók gyakorlatában a Vht. régi szabályainak hatálya alatt is előfordult, hogy a végrehajtást kérő határidőben érkezett árajánlatát a végrehajtók megküldték a többi végrehajtást kérőnek, megnyitva ezáltal a lehetőséget előttük, hogy a már beérkezett árajánlat ismeretében magasabb összegű ajánlatot tegyenek, ezzel emelve az átvételi ár összegét. Előfordult az is, hogy a végrehajtók az ajánlatok megtételére nyitva álló törvényes határidő leteltét követően személyes ajánlattételre tűztek időpontot, amelyre megidézték az érvényes ajánlatot tett végrehajtást kérőket és megnyitották előttük a lehetőséget arra, hogy személyes megjelenésük alkalmával egymásra licitáljanak, majd végül a legmagasabb ajánlatot tett végrehajtást kérő szerezze meg az ingatlan tulajdonjogát. Ez a gyakorlat azonban   – hiába szolgálta a zálogjogosulti hitelezők érdekeit – törvénysértő volt és nem felelt meg a Vht. 2012. augusztus 31-ig hatályos rendelkezéseinek, mert a végrehajtó nem volt jogosult közölni a végrehajtást kérőkkel a korábban beérkezett árajánlatokat. A végrehajtó feladata a Vht. régi rendelkezései szerint kizárólag arra korlátozódott, hogy a törvényes határidőn belül érkezett árajánlatok közül megállapítsa, hogy melyik a legmagasabb átvételi ajánlat.

B/ Szabályozás 2012. szeptember 1-től

Eredetileg 2012. július 1. napján lépett volna hatályba az új szabályozás, de a Vht.-t módosító törvény hatályba léptető rendelkezésében foglalt időpontot egy újabb, 2012. június 29. napjától hatályos módosító törvény 2012. szeptember 1. napjára halasztotta, az elektronikus árverési eljárás – fentiekben már ismertetett – szabályainak hatálybalépésével való összhang megteremtése érdekében.

 1. A változás lényege

Az új szabályozásnak a zálogjogosult hitelező pozícióját erősítő, legfontosabb elemei a következők:

– az ingatlant átvevő végrehajtást kérő legfeljebb az átvételi ár 50%-áig élhet beszámítással a követelésével, vagyis a másik oldalról fogalmazva megszűnt az a lehetőség, hogy a teljes átvételi ár követeléssel kerüljön kifizetésre,

– a végrehajtást kérők követelésének kiegyensúlyozottabb megtérülése érdekében az 50%-os követelésbe beszámítható átvételi árrészen felüli átvételi árból részesülhet a többi végrehajtást kérő is,

– az új szabályok szerint nem állhat elő az az ún. „deadlock” helyzet, hogy több végrehajtást kérő is azonos összegű ajánlatot tesz.

A változások a következőkben kerülnek részletezésre.

2. Átvétel elektronikus átvételi eljárás szerint

Az új 158. § (1) bekezdés szerint a második árverés sikertelensége esetén a végrehajtást kérő veheti át az ingatlant a becsérték felének, a 147. § (3) bekezdése szerinti ingatlan esetében pedig 70%-ának megfelelő átvételi összegben.

Ha több végrehajtást kérő van, az ingatlant az veheti át, aki a becsérték felét vagy 70%-át meghaladó legmagasabb összegű árajánlatot tette.

Több végrehajtást kérő esetén a végrehajtó egy ún. elektronikus átvételi eljárást tart, amelyre az ingatlanárverés szabályait kell alkalmazni, meghatározott eltérésekkel (Vht. 158. § (3) bekezdés). Az ingatlanra a végrehajtást kérők a vételi ajánlatok megtételére vonatkozó szabályok szerint tehetnek átvételi ajánlatot. Az ingatlan átvevője az automatikusan lezárt licitnaplóban utolsóként közzétett átvételi ajánlatot tevő végrehajtást kérő.

Mivel a mindenkori legmagasabb ajánlat nyilvános és érvényes ajánlatot csak a legutolsó legmagasabb ajánlatot meghaladó összegre lehet tenni[2], így kizárt, hogy több érvényes legmagasabb összegű átvételi ajánlat kerüljön rögzítésre a licitnaplóban. A Vht. korábbi szabályai által az általános kielégítési sorrend alapján szabályozott patthelyzet tehát az új szabályok szerint nem állhat elő, ami nyilvánvalóan a zálogjogosult hitelezők érdekeit szolgálja.

3. Árverési vétel hatálya

Nem változott az a szabály, hogy az átvétel jogkövetkezménye azonos az árverési vétel jogkövetkezményével (Vht. 158. § (6) bekezdés), ami ezáltal eredeti szerzésmódnak minősül.

4. A követelés beszámításának új szabályai

a/ Az új szabályozásban az átvételi ár 50%-ának megfelelő összeget kell beszámítani a végrehajtást kérő követelésébe. A végrehajtást kérő az átvételi ár fennmaradó 50%-át, továbbá ha a követelésének összege nem éri el az átvételi ár 50%-át sem, úgy az 50%-áig terjedő különbözetet is köteles az árverési vevőre nézve irányadó szabályok szerint befizetni, melyből a végrehajtási költségek és több végrehajtást kérő esetén a többi végrehajtást kérő követelésének kielégítését követően részesülhet (Vht. 158. § (7) bekezdés).

A fentieket érdemes néhány számtani példán keresztül is bemutatni.

„A” eset

„B” eset

„C” eset

„D” eset

Az átvételi ár különbözet felosztása során a Vht. 171. § (2) bekezdését kell megfelelően alkalmazni:

„A végrehajtó az ingatlan értékesítéséből befolyt vételár felosztása során azokat a követeléseket elégíti ki, amelyek az értékesítés alapját képező hirdetményben fel voltak tüntetve, illetve amelyek tekintetében a végrehajtható okirat az árverésen kívüli értékesítést megelőzően a végrehajtóhoz megérkezett, és a követelés jogosultja az eljárás költségét megelőlegezte. A később elrendelt végrehajtások jogosultjai az előbbi végrehajtást kérők követeléseinek teljes kielégítését követően fennmaradó összegből részesülhetnek a kielégítés általános szabályai szerint.”

Ennek megfelelően az ingatlant átvevő által befizetett átvételi ár különbözetből

– először le kell vonni a végrehajtási költségeket,

– majd a végrehajtási költségekkel csökkentett átvételi ár különbözetet az értékesítés alapját képező hirdetményben feltüntetett követelések jogosultjainak minősülő végrehajtást kérők között kell a Vht. 168. §-ának figyelembevételével felosztani („Ha a befolyt összeg nem fedezi az azonos sorrendben felsorolt valamennyi követelést, e követeléseket arányosan kell kielégíteni.”),

– az ezek után maradó rész fennmaradó követelése erejéig az ingatlant átvevő végrehajtást kérőt illeti,

– az esetlegesen ezek után is maradó összeget pedig az általános kielégítési szabályok (Vht. 165. §-ában meghatározott kielégítési sorrend) figyelembevételével kell felosztani.

b/ Ha a végrehajtást kérő nem vette át az ingatlant, a végrehajtó az ingatlan folyamatos árverezése iránti hirdetményt tesz közzé (Vht. 159. § (1) bekezdés), így ezt követően az ingatlanra gyakorlatilag folyamatosan lehet licitálni.

A folyamatos licitálás időszakában átvételre már nincs lehetőség, így ez a lehetőség kizárólag a második sikertelen árverést követő elektronikus átvételi eljárásra korlátozódik.

A folyamatos licitálást egyébként 5 évig lehet folytatni, utána az ingatlanvégrehajtás ezen formája nem alkalmazható.

5. A változás következménye

A hatályba lépő rendelkezések alapján a jogcímnek az átvételnél már nincs jelentősége, kizárólag az ajánlatok nagyságának. A vételárba a követelését azonban csak az átvételi ár 50%-áig számíthatja be a végrehajtást kérő, a különbözetet pedig köteles befizetni. Ez a szabály nem kizárólag a jelzálogjogosult hitelezők érdekében kerül bevezetésre, ugyanis a befizetett különbözetből valamennyi – tehát nem csak az adott ingatlan tekintetében zálogjoggal rendelkező – végrehajtást kérő részesül, figyelembe véve a 171. § (2) bekezdésében foglaltakat is.

A módosítás részben a nagyobb nyilvánosság és átláthatóság érdekében, részben a követelések kiegyensúlyozottabb megtérülése érdekében történik. A változás után az a végrehajtást kérő is kerülhet olyan helyzetbe, hogy követelése (részben) megtérül, amelyik nem nyerte meg az árversenyt.

A változások összességében a zálogjogosulti hitelezők, de a zálogjog nélküli egyéb végrehajtást kérők pozícióját is javítja, hiszen megteremti ezen kör számára a legalább részbeni megtérülés esélyét akkor is, ha az ingatlan átvételére nem képesek vagy az nem is áll szándékukban.

[1] Maár Zsuzsanna: Az adósi ingatlan átvétele a végrehajtást kérő által a bírósági végrehajtási eljárásban (http://www.jogiforum.hu/hirek/27644)

• ← A felszámolási eljárás 2012-ben hatályba lépett, zálogjog érvényesítésére vonatkozó új szabályai, különös tekintettel a zálogjoggal terhelt ingatlanok átvételére, a zálogjoggal biztosított követelések engedményezésére és beszámítására
• A bagatell igények kiszűrése a személyiségi jogi perekben. Gondolatok a sérelemdíjról →